DEFINIÇÃO RÁPIDA
Cap rate é a renda anual líquida de um imóvel dividida pelo valor dele e indica quanto o imóvel rende por ano em relação ao preço.
Como funciona
Se um galpão custa R$ 50 milhões e gera R$ 4,5 milhões por ano de aluguel líquido (descontados custos que ficam com o dono), o cap rate é de 9% ao ano. O indicador é usado para comparar imóveis e para avaliar se o preço de uma compra ou venda feita por um FII está alinhado ao mercado.
Cap rate alto pode significar imóvel barato ou com mais risco (região menos procurada, inquilino frágil, prédio antigo). Cap rate baixo costuma aparecer em imóveis muito disputados. Ele também conversa com os juros: quando os juros reais sobem, investidores exigem cap rates maiores, o que pressiona o valor dos imóveis para baixo.
- Fundo compra imóvel por R$ 80 milhões com aluguel líquido de R$ 6,8 milhões por ano
- Cap rate: 6,8 ÷ 80 = 8,5% ao ano
- Se imóveis parecidos negociam a cap rate de 9,5%, o preço pago ficou acima da média
Números inventados, só para mostrar como a conta funciona. Não são previsão nem recomendação.
Por que isso importa
O cap rate ajuda a entender se um FII está comprando ou vendendo imóveis por bons preços e como a renda se compara com a renda fixa do momento. Junto com a vacância, dá uma visão da qualidade do portfólio. Veja os fundos em FIIs.
Erros comuns
- Comparar cap rate de imóveis de segmentos diferentes, como shopping e galpão.
- Usar o aluguel bruto em vez do líquido.
- Ignorar o risco do inquilino por trás de um cap rate alto.
Termos relacionados
- FIIFII é um fundo que investe em imóveis ou em títulos ligados ao setor imobiliário, tem cotas negociadas na bolsa e distribui rendimentos geralmente todo mês.
- VacânciaVacância é a parte de um imóvel ou de um portfólio de imóveis que está vaga, sem inquilino pagando aluguel, medida em área ou em receita.
- DY de FIIDY de FII é a soma dos rendimentos distribuídos por cota em 12 meses dividida pelo preço atual da cota, mostrando o retorno em renda do fundo.
- P/VP de FIIP/VP de FII compara o preço da cota na bolsa com o valor patrimonial da cota informado pelo fundo; abaixo de 1, a cota negocia com desconto.
- SelicSelic é a taxa básica de juros da economia brasileira, definida pelo Copom do Banco Central para controlar a inflação.
Fontes: Relatórios gerenciais dos fundos (CVM). Regras conferidas em 28/10/2026.
Conteúdo só para aprender, escrito e revisado pela Redação Investidor Invest. Nada aqui é recomendação para comprar ou vender qualquer investimento. Os exemplos usam números inventados, e as regras de impostos e garantias podem mudar, então confira a fonte oficial antes de decidir.