DEFINIÇÃO RÁPIDA
FII é um fundo que investe em imóveis ou em títulos ligados ao setor imobiliário, tem cotas negociadas na bolsa e distribui rendimentos geralmente todo mês.
Como funciona
Os fundos de tijolo compram imóveis como lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings e agências bancárias, e vivem dos aluguéis. Os fundos de papel investem em títulos como CRIs e vivem dos juros. Há ainda fundos de fundos (FoFs), que compram cotas de outros FIIs, e fundos híbridos. As cotas costumam terminar em 11 no código.
Pela Lei 8.668/1993, o FII precisa distribuir pelo menos 95% do lucro apurado em regime de caixa a cada semestre, o que explica os pagamentos frequentes. Para pessoa física, os rendimentos são isentos de IR quando as cotas são negociadas em bolsa, o fundo tem pelo menos 100 cotistas e o investidor não tem 10% ou mais das cotas, entre outras condições da lei. O lucro na venda das cotas paga 20%, sem isenção mensal.
- Compra de 200 cotas a R$ 100 = R$ 20.000
- Rendimento mensal de R$ 0,85 por cota → R$ 170 por mês, isentos se atendidas as condições
- Em 12 meses: R$ 2.040, ou 10,2% sobre o valor investido
- Se vender as cotas a R$ 105, o lucro de R$ 1.000 paga 20% de IR: R$ 200
Números inventados, só para mostrar como a conta funciona. Não são previsão nem recomendação.
Por que isso importa
FIIs permitem investir no mercado imobiliário com pouco dinheiro, sem escritura e com liquidez de bolsa, mas as cotas oscilam e os rendimentos não são garantidos. Indicadores como vacância, P/VP de FII e DY de FII ajudam na análise. Veja dados em FIIs e estude a aula de FIIs.
Erros comuns
- Achar que o rendimento mensal é fixo como um aluguel garantido.
- Esquecer que o lucro na venda das cotas paga 20% de IR.
- Concentrar tudo em um único imóvel ou inquilino.
Termos relacionados
- DY de FIIDY de FII é a soma dos rendimentos distribuídos por cota em 12 meses dividida pelo preço atual da cota, mostrando o retorno em renda do fundo.
- P/VP de FIIP/VP de FII compara o preço da cota na bolsa com o valor patrimonial da cota informado pelo fundo; abaixo de 1, a cota negocia com desconto.
- VacânciaVacância é a parte de um imóvel ou de um portfólio de imóveis que está vaga, sem inquilino pagando aluguel, medida em área ou em receita.
- Cap rateCap rate é a renda anual líquida de um imóvel dividida pelo valor dele e indica quanto o imóvel rende por ano em relação ao preço.
- FiagroFiagro é um fundo voltado ao agronegócio que investe em terras, títulos como CRAs ou participações em empresas do setor, com cotas negociadas na bolsa.
- CRICRI é um título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como aluguéis e parcelas de imóveis, isento de IR para pessoa física e sem FGC.
Também aparece em:
Fontes: Lei 8.668/1993; Lei 14.754/2023; CVM; Receita Federal. Regras conferidas em 28/10/2026.
Conteúdo só para aprender, escrito e revisado pela Redação Investidor Invest. Nada aqui é recomendação para comprar ou vender qualquer investimento. Os exemplos usam números inventados, e as regras de impostos e garantias podem mudar, então confira a fonte oficial antes de decidir.