Fundos Imobiliários (FIIs)

Fundos imobiliários são condomínios de investidores que compram, juntos, imóveis ou títulos ligados ao mercado imobiliário. Cada cota negociada na B3 representa um pedacinho desse patrimônio: quem tem cotas de um FII de galpões logísticos, por exemplo, recebe parte dos aluguéis pagos pelas empresas que ocupam esses galpões — sem precisar comprar, administrar ou vender imóvel nenhum.

Por regra, os FIIs precisam distribuir aos cotistas no mínimo 95% do resultado apurado em regime de caixa a cada semestre. Na prática, a maioria dos fundos paga rendimentos todos os meses, o que faz dos FIIs um dos veículos mais usados por quem busca renda recorrente na bolsa brasileira.

Os rendimentos mensais distribuídos pelos FIIs são isentos de imposto de renda para pessoa física, desde que atendidas as condições da legislação (fundo com pelo menos 100 cotistas desde a Lei 14.754/2023, cotas negociadas em bolsa e cotista com menos de 10% das cotas). Atenção: a isenção vale para os rendimentos — o lucro na venda de cotas é tributado em 20% sobre o ganho de capital.

Existem alguns tipos principais de FII. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos (lajes corporativas, shoppings, galpões, agências). Os fundos de papel compram títulos de dívida imobiliária, como CRIs e LCIs, e tendem a acompanhar juros e inflação. Os híbridos misturam as duas estratégias, e os FOFs (fundos de fundos) investem em cotas de outros FIIs. Cada tipo se comporta de um jeito diferente conforme o ciclo econômico.