Vou alugar um imóvel: garantia, contrato, reajuste e quem paga o quê

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   Passo 1: Some o custo total do mês

   Antes de visitar imóveis

   Além do aluguel, some condomínio, IPTU (se o contrato passar para você), luz, água, gás e seguro. O inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio, como limpeza, salários e manutenção (Lei 8.245/1991, art. 23, XII e § 1º); as extraordinárias, como obras na estrutura, pintura da fachada e constituição do fundo de reserva, são do proprietário (art. 22, X e parágrafo único).

   Impostos e taxas do imóvel são do proprietário, salvo se o contrato disser o contrário (art. 22, VIII).

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   Passo 2: Escolha uma garantia

   Na negociação

   A lei admite caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento, e proíbe exigir mais de uma no mesmo contrato, sob pena de nulidade (art. 37). A caução em dinheiro tem limite de 3 aluguéis e é depositada em poupança, com os rendimentos para você na devolução (art. 38, § 2º).

   Sem nenhuma garantia, o proprietário pode cobrar o aluguel adiantado, até o 6º dia útil do mês que vai vencer (art. 42). O prêmio do seguro-fiança é pago pelo inquilino (art. 23, XI).

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   Passo 3: Leia o contrato e faça a vistoria

   Antes de pegar as chaves

   Confira prazo, valor, índice e data do reajuste, multa por saída antecipada e quem paga cada despesa. Peça a descrição detalhada do estado do imóvel na entrega, com os defeitos que já existem: se você pedir, o proprietário é obrigado a fornecer (art. 22, V). Fotografe cada cômodo.

   Taxas de administração e de intermediação, inclusive a análise do seu cadastro e do fiador, são do proprietário (art. 22, VII).

   Documentos e acessos

   • Contrato assinado
   • Laudo de vistoria de entrada com fotos
   • Apólice ou comprovante da garantia
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   Passo 4: Pague em dia e guarde os recibos

   Na data do contrato (sem data: até o 6º dia útil)

   Sem data no contrato, o aluguel vence até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I). O proprietário deve dar recibo discriminado de cada valor pago, sem quitação genérica (art. 22, VI).

   Defeitos que cabem ao proprietário consertar devem ser comunicados a ele logo que aparecerem (art. 23, IV); os danos causados por você ou por visitantes são seus (art. 23, V).

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   Passo 5: Entenda o reajuste anual

   A cada 12 meses

   Reajuste com periodicidade menor que um ano é nulo (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º). O índice é o que está no contrato, como IGP-M ou IPCA.

   Antes da data de aniversário do contrato, veja o acumulado de 12 meses do índice nas páginas do site e confira a conta da imobiliária.

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   Passo 6: Saída antes do fim e devolução

   Aviso escrito de 30 dias em caso de transferência

   Durante o prazo do contrato, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta; o inquilino pode devolvê-lo pagando a multa combinada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (Lei 8.245/1991, art. 4º). Se a saída for por transferência de trabalho determinada pelo empregador, não há multa, desde que você avise por escrito com 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

   Na devolução, o imóvel deve voltar no estado em que foi recebido, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III): a vistoria de entrada é a sua prova.

Para comparar e acompanhar o aluguel:

• Alugar ou comprar imóvelo patrimônio de cada caminho com as suas premissas.
• IGP-M hojeo acumulado de 12 meses usado em muitos contratos.
• IPCA hojeo índice oficial de inflação, também usado em contratos.
• Orçamento 50-30-20quanto do salário cabe na moradia.

• Aceitar fiador e caução no mesmo contrato: a lei proíbe mais de uma garantia (art. 37, parágrafo único).
• Pagar taxa de cadastro ou de intermediação: é despesa do proprietário (art. 22, VII).
• Pegar as chaves sem vistoria por escrito e fotos.
• Pagar obra estrutural ou a constituição do fundo de reserva do condomínio: são despesas extraordinárias, do proprietário (art. 22, X).
• Aceitar reajuste antes de completar 12 meses (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º).

• Aluguel comercial, por temporada e por aplicativo.
• Despejo, renovação e ações judiciais.
• Imóveis de programas públicos de moradia.

Nesses casos, procure o órgão responsável pelo serviço, o sindicato da categoria, a Defensoria Pública, o Procon ou um profissional habilitado.

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): texto oficial no Planalto.
• Lei 10.192/2001 (reajuste anual): texto oficial no Planalto.
• consumidor.gov.br: reclamação contra imobiliárias cadastradas.

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): arts. 4º, 22, 23, 37, 38 e 42.
• Lei 10.192/2001: art. 2º, § 1º.

Textos conferidos na versão consolidada em vigor, nos sites oficiais (Planalto, gov.br, Banco Central, portal do FAT e Caixa), em 11/11/2026. Leis e resoluções mudam: confira a fonte antes de decidir. Veja também a metodologia do site.