Vou comprar um imóvel: entrada, FGTS, financiamento, ITBI e registro

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   Passo 1: Defina o valor que cabe e a entrada

   Antes de visitar imóveis

   O financiamento raramente cobre todo o preço: a diferença é a entrada, que sai do seu dinheiro ou do FGTS. Além dela, reserve para ITBI, escritura, registro, mudança e os primeiros reparos.

   Comprometer toda a reserva de emergência na entrada deixa a família sem colchão para imprevistos logo no começo das parcelas. Simule a parcela com folga no orçamento.

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   Passo 2: Veja se você pode usar o FGTS

   Antes de assinar a proposta

   A lei permite usar o FGTS para pagar parte ou todo o preço da moradia própria, amortizar ou quitar o financiamento e abater parte das prestações (Lei 8.036/1990, art. 20, V, VI e VII). As condições principais: pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando empresas diferentes; operação financiável nas condições do Sistema Financeiro da Habitação; não ser dono nem promitente comprador de imóvel no município onde mora; e não ter financiamento do SFH em qualquer lugar do país (art. 20, VII, e § 17). O FGTS pode ser usado na compra de um único imóvel (§ 3º).

   Pelas regras da Caixa, agente operador do FGTS, o imóvel deve ser residencial urbano, para moradia do titular, com avaliação de até R$ 2.250.000,00, e a restrição de município inclui o local de trabalho principal, os municípios vizinhos e a região metropolitana (Caixa, consultado em 11/11/2026). Quem está no saque-aniversário também pode usar o FGTS na moradia (art. 20-A, § 2º, II), mas a parte do saldo dada em garantia de empréstimo pode estar bloqueada (art. 20-D, § 4º).

   Documentos e acessos

   • Extrato do FGTS no aplicativo
   • Carteira de Trabalho Digital com o histórico de contratos
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   Passo 3: Compare o financiamento pelo CET

   Na simulação, antes do contrato

   O banco tem de informar o Custo Efetivo Total (CET), a taxa que junta juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas da operação (Resolução CMN 4.881/2020, arts. 2º e 3º). Compare o CET de mais de uma instituição, não só a taxa de juros.

   Na tabela SAC, a amortização é fixa: a parcela começa mais alta e cai. Na Price, a parcela começa menor e fica quase igual, mas, para a mesma taxa e o mesmo prazo, soma mais juros no total. Depois de assinar, você pode amortizar ou quitar antes, com redução proporcional dos juros (CDC, art. 52, § 2º), e levar a dívida para outra instituição pela portabilidade de crédito (Resolução CMN 5.057/2022).

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   Passo 4: Confira o imóvel e o vendedor

   Antes de assinar o contrato

   Peça a certidão de matrícula atualizada no Registro de Imóveis: ela mostra quem é o dono e se há hipoteca, penhora ou outro ônus. Confira também débitos de IPTU e de condomínio.

   O banco faz a avaliação do imóvel para o financiamento, mas a checagem da documentação do vendedor também é responsabilidade de quem compra.

   Documentos e acessos

   • Certidão de matrícula atualizada
   • Certidão de débitos de IPTU
   • Declaração de quitação do condomínio
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   Passo 5: Pague o ITBI e formalize a compra

   Antes do registro

   O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel (Constituição, art. 156, II). Alíquota, base de cálculo e momento do pagamento dependem da lei da sua cidade: consulte o site da prefeitura.

   Para imóvel de valor acima de 30 salários mínimos, a compra exige escritura pública no cartório de notas (Código Civil, art. 108). No financiamento com alienação fiduciária, o contrato pode ser feito por instrumento particular com efeito de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38). Na primeira compra residencial financiada pelo SFH, os emolumentos dos atos ligados à aquisição têm redução de 50% (Lei 6.015/1973, art. 290).

   Documentos e acessos

   • Guia do ITBI paga
   • Escritura pública ou contrato do banco
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   Passo 6: Registre no Registro de Imóveis

   Logo após a assinatura

   Só o registro do título no Registro de Imóveis transfere a propriedade; até lá, o vendedor continua sendo o dono perante a lei (Código Civil, art. 1.245, § 1º). Guarde a matrícula atualizada já com o seu nome.

   Documentos e acessos

   • Escritura ou contrato
   • Comprovante do ITBI
   • Matrícula atualizada após o registro

Os simuladores do site ajudam a comparar caminhos, sem indicar banco nem imóvel:

• Simulador de financiamento Price ou SACparcela inicial, parcela final e juros totais nas duas tabelas.
• Consórcio ou financiamentocusto total de cada opção, com taxa de administração, reajuste, juros e o tempo de espera pela contemplação.
• Alugar ou comprar imóvelo patrimônio de cada caminho com as suas premissas.
• Calculadora de juros compostosquanto tempo leva para juntar a entrada guardando todo mês.
• Calculadora de reserva de emergênciaquanto manter guardado depois da entrada.

• Escolher a Price só pela parcela menor sem ver que, na mesma taxa e prazo, ela soma mais juros.
• Comparar bancos só pela taxa de juros: seguros e tarifas mudam o custo, e o CET mostra tudo junto.
• Usar toda a reserva de emergência na entrada.
• Deixar de registrar o imóvel: sem registro, a propriedade não muda de nome (Código Civil, art. 1.245).
• Contar com o FGTS sem conferir os 3 anos de regime e a regra do município.
• Esquecer o ITBI e os custos de cartório no orçamento da compra.

• Imóvel na planta, consórcio e leilão.
• Imóvel rural, comercial ou terreno.
• Programas habitacionais com subsídio.
• Valores de ITBI e de cartório da sua cidade.

Nesses casos, procure o órgão responsável pelo serviço, o sindicato da categoria, a Defensoria Pública, o Procon ou um profissional habilitado.

• Utilização do FGTS na habitação: condições da Caixa para o trabalhador e o imóvel.
• Resolução CMN 4.881/2020 (CET): Banco Central.
• Resolução CMN 5.057/2022 (portabilidade): Banco Central.
• Relatório de empréstimos e financiamentos (Registrato): confira os financiamentos no seu CPF.

• Lei 8.036/1990 (FGTS): arts. 20, 20-A e 20-D.
• Constituição Federal: art. 156, II.
• Código Civil (Lei 10.406/2002): arts. 108 e 1.245.
• Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária): art. 38.
• Lei 6.015/1973 (registros públicos): art. 290.
• Código de Defesa do Consumidor: art. 52, § 2º.
• Resolução CMN 4.881/2020: arts. 2º e 3º.
• Resolução CMN 5.057/2022: portabilidade de crédito.

Textos conferidos na versão consolidada em vigor, nos sites oficiais (Planalto, gov.br, Banco Central, portal do FAT e Caixa), em 11/11/2026. Leis e resoluções mudam: confira a fonte antes de decidir. Veja também a metodologia do site.