Imóvel para alugar ou FIIs: os dois lado a lado

Mês a mês, pelo prazo escolhido:

1. dinheiro aplicado = preço do imóvel × (1 + custos de compra). É o mesmo valor nos dois lados;
2. aluguel recebido = aluguel × (12 − meses vagos) ÷ 12. A vacância entra como média: com 1 mês vago por ano, recebe-se 11/12 do aluguel em cada mês;
3. aluguel líquido = aluguel recebido × (1 − taxa de administração) − IPTU ÷ 12 − manutenção ÷ 12 − condomínio × meses vagos ÷ 12;
4. a cada 12 meses, o aluguel e os custos sobem pelo reajuste digitado, e o imóvel vale o preço × (1 + valorização)^anos;
5. rendimento do FII no mês = valor das cotas no começo do mês × DY mensal; as cotas valorizam pela taxa anual digitada, composta mês a mês.

A renda não é reinvestida em nenhum dos lados: ela é somada, para ficar comparável. A linha “patrimônio + renda somada” junta o valor final com a soma da renda, sem corrigir o dinheiro de anos diferentes.

• Liquidez: cotas de FII são negociadas na bolsa em dias de pregão e podem ser vendidas aos poucos, ao preço do momento, que oscila. Um imóvel é vendido inteiro, com prazo de venda, escritura e registro.
• Concentração: um imóvel é um único inquilino e um único endereço; um FII costuma ter vários imóveis ou títulos, e a vacância de um deles pesa menos no total.
• Trabalho e decisões: no imóvel, você escolhe o inquilino, cuida da manutenção e negocia o reajuste. No FII, quem decide é o gestor do fundo, que cobra taxas já descontadas antes da distribuição.
• Valor de partida: o imóvel exige o valor inteiro (ou um financiamento, que esta conta não trata); cotas de FII podem ser compradas com pouco dinheiro.
• Preço visível: a cota tem preço todo dia; o imóvel só tem preço de verdade quando é vendido, e a valorização digitada é uma suposição nos dois lados.

A calculadora não calcula imposto. O que dizem as leis, conferidas no Planalto em 12/11/2026:

• Aluguel: é rendimento tributável da pessoa física (Decreto 9.580/2018, o Regulamento do Imposto de Renda, art. 41). Não entram no valor tributado os impostos, taxas e emolumentos do imóvel, o aluguel pago por imóvel sublocado, as despesas de cobrança ou recebimento e as de condomínio (art. 42). Aluguel recebido de pessoa física é recolhido todo mês pelo carnê-leão (Lei 7.713/1988, art. 8º).
• Rendimentos de FII: são isentos para pessoa física pela Lei 11.033/2004, art. 3º, inciso III (redação da Lei 14.130/2021), quando as cotas são admitidas à negociação exclusivamente em bolsa ou balcão organizado. O § 1º (redação da Lei 14.754/2023) exige que o fundo tenha no mínimo 100 cotistas e tira a isenção do cotista pessoa física com 10% ou mais das cotas ou com direito a mais de 10% dos rendimentos, e do grupo de cotistas ligados com 30% ou mais.
• Imposto mínimo da alta renda: a Lei 15.270, de 26/11/2025, deixa os rendimentos distribuídos por FIIs com cotas em bolsa e 100 cotistas ou mais fora da base dessa tributação (Lei 9.250/1995, art. 16-A, § 1º, inciso V, alínea “i”, na redação da Lei 15.270/2025).

A venda de cotas ou do imóvel com lucro tem regras próprias, que esta página não trata. Para a sua declaração, confira com a Receita Federal ou com um contador.

Números escolhidos só para o exemplo: imóvel de R$ 500.000 sem custos de compra, aluguel de R$ 2.500, reajuste de 4% ao ano, 1 mês vago por ano, sem outros custos, valorização de 4% ao ano, 10 anos. Do lado dos FIIs, DY de 0,8% ao mês e cotas sem valorização.

• aluguel recebido no 1º ano: R$ 2.500 × 11/12 = R$ 2.291,67 por mês, ou R$ 27.500 no ano (5,5% do valor aplicado);
• no 10º ano: R$ 2.291,67 × 1,04⁹ = R$ 3.261,76 por mês. Somados os 10 anos, R$ 27.500 × (1,04¹⁰ − 1) ÷ 0,04 = R$ 330.167,95;
• imóvel no fim: R$ 500.000 × 1,04¹⁰ = R$ 740.122,14;
• FIIs: R$ 500.000 × 0,8% = R$ 4.000 por mês (9,6% ao ano); em 120 meses, R$ 480.000 de rendimentos, com as cotas valendo os mesmos R$ 500.000.

Com outros números o resultado muda de lado: valorização das cotas, vacância maior, custos do imóvel e a taxa de administração mexem em cada linha. Teste os seus no simulador acima.

Na consulta de 12/11/2026, a mediana do DY de 12 meses de 342 FIIs listados era de 12,48% ao ano, ou 1,04% ao mês na divisão por 12. É o número que vem no campo do DY.

DY de 12 meses = rendimentos pagos nos últimos 12 meses ÷ preço da cota no dia. A mediana é o valor do meio da lista: metade dos fundos teve DY menor e metade maior. Entram só os DY entre 0% e 30% ao ano, como nas médias por segmento; Fiagros ficam de fora. Rendimento passado não garante rendimento futuro.

• imposto de renda sobre o aluguel e qualquer imposto na venda do imóvel ou das cotas;
• financiamento do imóvel, juros e entrada;
• corretagem, emolumentos e custódia na compra das cotas, e a comissão na venda do imóvel;
• reinvestimento da renda, inflação e o valor do dinheiro no tempo;
• reformas grandes, inadimplência do inquilino e meses de vacância concentrados num ano só.

• DY dos FIIs: calculado pelo site com dados da brapi, provedor privado de dados de mercado (rendimentos de 12 meses e preço do dia de cada fundo), o mesmo das páginas de FIIs. Consulta de 12/11/2026, 12:51 (horário de Brasília), guardada por até 6 horas.
• Leis: Lei 11.033/2004, Lei 15.270/2025, Lei 7.713/1988 e Decreto 9.580/2018, textos compilados do Planalto conferidos em 12/11/2026. Textos oficiais, sem proteção de direito autoral (Lei 9.610/1998, art. 8º, IV).
• Aluguel, reajuste, custos, vacância e valorização: números digitados por você.