Como a conta é feita
- parcela disponível = renda bruta × comprometimento − outras dívidas por mês − seguros e tarifa por mês;
- juros ao mês = (1 + juros ao ano)^(1/12) − 1;
- máximo pela renda: na Price, parcela × [1 − (1 + i)^−n] ÷ i; no SAC, em que a primeira parcela (valor ÷ n + valor × i) é a maior, parcela ÷ (1/n + i);
- máximo pela entrada = entrada × cota ÷ (1 − cota), para o valor financiado não passar da cota de crédito do valor do imóvel;
- valor financiado = o menor dos dois, e valor do imóvel = entrada + valor financiado;
- primeira e última parcela: na Price, as duas iguais; no SAC, valor ÷ n + valor × i e (valor ÷ n) × (1 + i).
A conta usa a maior parcela do contrato porque é por ela que o comprometimento da renda é apurado (Resolução CMN 4.676/2018, art. 11, II, “b”). Mesmas fórmulas da calculadora de financiamento Price ou SAC.
Exemplo feito à mão
Números escolhidos só para o exemplo: renda bruta de R$ 6.000, 30% de comprometimento, sem outras dívidas nem seguros, 360 meses, juros de 12% ao ano e R$ 60.000 de entrada.
- parcela disponível: R$ 6.000 × 30% = R$ 1.800; juros ao mês: 0,9489%;
- SAC: máximo pela renda = R$ 1.800 ÷ (1/360 + 0,009489) = R$ 146.740; com cota de 90%, a entrada permitiria até R$ 540.000, então quem limita é a renda. Imóvel de R$ 206.740, primeira parcela de R$ 1.800,00 e última de R$ 411,48;
- Price: máximo pela renda = R$ 1.800 × [1 − 1,009489^−360] ÷ 0,009489 = R$ 183.366; com cota de 80%, a entrada permitiria até R$ 240.000. Imóvel de R$ 243.366, com 360 parcelas de R$ 1.800,00;
- juros no total: R$ 251.326 no SAC e R$ 464.634 na Price.
Mediana das taxas das instituições
| Tabela | Instituições | Menor | Mediana | Maior |
|---|---|---|---|---|
| Taxas de mercado, corrigido pela TR | 13 | 9,39% | 11,56% | 14,49% |
| Taxas reguladas, corrigido pela TR | 14 | 7,98% | 10,58% | 11,87% |
| Taxas de mercado, corrigido pelo IPCA | 3 | 9,19% | 14,69% | 15,48% |
| Taxas reguladas, corrigido pelo IPCA | 4 | 4,84% | 7,52% | 11,03% |
| Taxas de mercado, prefixado | 3 | 10,94% | 15,04% | 18,62% |
| Taxas reguladas, prefixado | — | — | — | — |
Taxas médias ao ano das instituições que informaram cada tabela, pessoa física, média de setembro de 2026. Nas tabelas corrigidas pela TR ou pelo IPCA, a taxa é a que vem além da correção. Com menos de 3 instituições, a tabela fica sem referência (—). Média praticada, não oferta.
O campo dos juros vem com a mediana da tabela escolhida: metade das instituições cobrou menos e metade cobrou mais, em média, no mês. A sua taxa depende do seu perfil, do imóvel, do prazo e do relacionamento com o banco: troque pelo número da sua proposta.
Limites da regulação
Pela Resolução CMN 4.676/2018, no texto compilado do Banco Central conferido em 12/11/2026:
- art. 6º, I, “a”: a cota de crédito no financiamento de imóvel residencial a pessoa física não pode passar de 80% do valor de avaliação do imóvel; § 1º: até 90% com o SAC ou o Sacre. A cota inclui o principal e as despesas acessórias financiadas;
- art. 11, II: a análise da capacidade de pagamento considera as outras obrigações financeiras e as despesas do mínimo existencial, e o comprometimento da renda é apurado pelo maior encargo mensal do contrato;
- art. 13: no Sistema Financeiro da Habitação, o imóvel pode valer até R$ 2.250.000,00 e o custo efetivo máximo é de 12% ao ano.
A resolução não fixa um percentual máximo de comprometimento da renda: cada banco usa o seu.
O que esta conta não inclui
- a correção do saldo e das parcelas pela TR ou pelo IPCA;
- os seguros obrigatórios (morte e invalidez, danos ao imóvel) e a tarifa, a não ser pelo campo próprio;
- ITBI, escritura, registro e avaliação do imóvel;
- uso do FGTS, subsídios e regras de programas habitacionais;
- a idade dos compradores, que pode limitar o prazo, e a análise de crédito do banco.
Fonte e licença
- Taxas de referência: Banco Central do Brasil, Taxas de juros de operações de crédito por instituição financeira, API Olinda (recurso TaxasJurosMensalPorMes), os mesmos dados de /taxas/financiamento-imobiliario; média de setembro de 2026. A mesma informação está na página de taxas de juros do Banco Central.
- Consultado em 12/11/2026, 22:28 (horário de Brasília); o site guarda a resposta por até 24 horas.
- A menor, a mediana e a maior taxa não incluem 1 linha listada pelo Banco Central, por regra editorial do site; a lista completa está na fonte.
- Licença ODbL 1.0, conforme o catálogo de dados abertos do Banco Central conferido em 11/11/2026 e de novo em 12/11/2026 (veja a metodologia).
- Cota de crédito e capacidade de pagamento: Resolução CMN 4.676/2018, arts. 6º, 11 e 13, no texto compilado do Banco Central conferido em 12/11/2026. Texto oficial, sem proteção de direito autoral (Lei 9.610/1998, art. 8º, IV).
- Fórmulas do SAC, da tabela Price e da taxa equivalente: matemática financeira, contas feitas pela redação.
Perguntas frequentes
Quanto da renda pode ir para a parcela do financiamento?+
Não há um número único: cada banco define o próprio limite de comprometimento da renda na análise de crédito. A calculadora começa com 30% da renda bruta, um ponto de partida que você pode trocar pelo número da sua proposta.
Por que no SAC o valor financiável sai menor que na Price, com a mesma renda?+
Porque a parcela que precisa caber na renda é a maior do contrato. No SAC a primeira parcela é a maior (a amortização é fixa e os juros começam altos); na Price todas as parcelas são iguais. Com o mesmo teto de parcela, a Price chega a um valor financiado maior, mas paga mais juros no total. A tabela lado a lado mostra os dois.
Quanto do imóvel o banco pode financiar?+
A Resolução CMN 4.676/2018, art. 6º, limita a cota de crédito (valor financiado, com as despesas acessórias, sobre o valor de avaliação do imóvel) a 80% na compra de imóvel residencial por pessoa física e permite até 90% no SAC. Dentro desse teto, cada banco define a própria cota. Texto conferido no Banco Central em 12/11/2026.
Qual taxa vem preenchida?+
A mediana das taxas médias ao ano das instituições na tabela escolhida (taxas de mercado ou reguladas; TR, IPCA ou prefixado), no último mês publicado pelo Banco Central. É uma referência de mercado, não a taxa que alguém vai oferecer a você.
A TR e o IPCA entram na conta?+
Não. A calculadora usa só os juros digitados. Nos contratos corrigidos pela TR ou pelo IPCA, o saldo devedor e as parcelas são corrigidos todo mês, então os valores reais ficam diferentes dos simulados.
O resultado é o valor que o banco vai aprovar?+
Não. O banco faz a própria análise: renda comprovada, outras dívidas, cadastro, idade, avaliação do imóvel, seguros obrigatórios e o limite de comprometimento dele. A calculadora mostra as contas com os números digitados.